招商积余2023年半年度董事会经营评述招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。公司物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务。
基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。
平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。
专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含：
（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。
（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳）有限公司、招商楼宇科技（深圳）有限公司和招商南光电梯科技（深圳）有限公司。
（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。
（4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。
（5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。
（7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司。
商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。
其他业务为剩余房地产开发业务。因业务发展战略调整，公司已于2016年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。
公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。
今年以来，我国经济运行逐步向常态化增长轨道回归。2023年上半年国内生产总值同比增长5.5%，生产需求稳步恢复，消费和服务业对经济增长带动作用增强。上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，降幅有所收窄，销售额同比增长1.1%，由降转升。房地产市场刚性和改善性合理住房需求有序释放，供给端正经历阶段性调整，房地产开发投资短期持续低位运行。
国家政策倡导完整社区建设，物业企业作为基层治理的重要抓手，在社会治理中的重要程度不断提升。上半年各地政府部门积极引导行业发展，针对具体方向进一步规范指引，涵盖党建引领、品质提升、老旧小区更新、社区服务，以及房屋、电梯、消防等众多精细方向。
报告期内，公司实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%。分板块来看，物业管理业务实现营业收入66.88亿元，较上年同期增长23.00%，主要系原有物业管理项目增长、新拓展市场化物业管理项目增加及公司收购的积余新中、积余汇勤两家控股子公司于2022年下半年内并表；资产管理业务实现营业收入2.82亿元，较上年同期增长30.59%，主要系公司在管商业运营项目增加带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致；其他业务（剩余房地产开发）实现营业收入0.08亿元，较上年同期增长236.07%。
公司实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.85亿元，较上年同期增长46.79%。
截至报告期末，公司总资产为182.33亿元，归属于上市公司股东的净资产为95.70亿元，资产负债率为46.55%，较上年末下降1.18个百分点。
（1）市场规模化开拓成效显著。2023年上半年，公司不断加大市场拓展力度，实现新签年度合同额18.87亿元，较上年同期增长18.31%。其中第三方项目新签年度合同额为16.50亿元，千万级以上项目占比超55%。截至2023年6月末，公司在管项目2,011个，管理面积增长至3.30亿㎡，其中来自第三方项目的管理面积为2.19亿㎡，占比66.41%。公司以强化高质量发展为导向，大力深耕非住业态，报告期内第三方项目中，非住业态新签年度合同额为15.54亿元，占比94.18%。截至2023年6月末，非住业态管理面积增长至1.99亿㎡，占总物业管理面积60.26%。本期非住业态保持良好发展势头，实现基础物业营业收入38.97亿元，较上年同期增长29.34%，占基础物业管理总收入的比重超七成。非住业态多个细分赛道加速发展，优质项目进一步增加，报告期内公司新增办公类、园区类、政府类项目上百个，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、城市服务类项目拓展表现强劲，新拓展中芯上海、深圳工商银行大厦、南方航空600029）北京大兴基地、上海海洋大学、宜春市人民医院、世界大学生夏季运动会主媒体中心等服务项目。
除传统市场拓展外，“总对总”和合资合作齐头并进，推动市场拓展。“总对总”业务聚焦IFM赛道，优化发展模式，以高品质履约市场，通过推动COE建设及精益运营实现口碑提升。公司持续深化与阿里、华为等大客户合作，拓展阿里达摩院、华为九龙山等项目；不断开拓新客户，新拓展李宁生产园区安博体育官网、四川时代吉利等项目，助力公司深化生产、办公、研发园区的物管业务。合资合作方面，凝聚优质客户资源，2023年上半年，与深汕合作区城综集团、天津宝星建设发展集团有限公司、济南先行投资集团有限责任公司及江苏有线）网络发展有限责任公司的合资合作落地，充分发挥合资公司的区位优势和资源优势，做深做透区域形成优质区域市场竞争力。
大股东为公司持续提供稳定资源，加强与公司的业务协同，并在大客户业务拓展等方面提供重要支持。2023年上半年来自招商蛇口001979）的新签年度合同额为2.37亿元，占总新签年度合同额12.56%。截至2023年6月30日，公司来自招商蛇口的物业管理面积为1.11亿㎡，占总物业管理面积约33.59%。
公司高度重视投后管理工作，持续完善投后管理体系，业务融合释放提质增效空间，保障企业经营的连续性。报告期内，2022年收并购的积余上航、积余南航、积余汇勤、积余新中4家企业整体经营业绩良好，2023年上半年合计实现营业收入5.39亿元，上半年新签项目年度合同额合计超1.3亿元。
（2）平台增值业务发展迈出新步伐。公司到家汇云平台的企业商城、个人商城、资源运营三条核心业务线齐行发力，优化产品体系结构，针对服务的业态场景聚焦发力，2023年上半年实现营业收入2.46亿元，同比增长22.62%，实现平台交易额5.13亿元，同比增长36.80%。深化内部业务协同，将到家汇“办公集采”升级为“招商易采”目录采购平台，已服务集团企业客户超2,000家，同时借助易采平台的办公用品、工业品等品类优势，拓展非住B端客户外部市场，上半年新增客户361家；社区增值服务能力增强，积极借助公司基础物管“沃土”资源，深耕服务成熟品类，重点发力一城一品原产地直播、空调清洗、柜机等细分业务，通过贯彻爆品策略、减少流通环节、拉通内部流量、降低运营成本；探索服务新兴业务，结合社区用户需求，发掘价值服务链条，开展到家维修、绿植养护、宠物看护等到家服务，扩充服务品类，进一步提升客户粘性。
（3）专业增值服务稳中有进。智能化工程市场业务实现增长，成功拓展华润、建发等新客户，搭建招小充平台推动充电桩业务发展，累计接入1.6万余台充电桩，提供便捷充电超150万次，减少碳排放超510万千克；楼宇科技市场拓展取得成效，凸显专业综合能力，发力机电维保业务，成功拓展海南博鳌医院、罗湖边检总站两大项目，南光电梯公司致力于技术创新和品质提升，被认证成为“专精特新”企业；持续提升综合设施管理技术支持专业能力，建立以客户为中心的组织运作模式，华为、阿里、宁德时代300750）三大客户营收稳定；依托数字化上线余房网，转变租售商业模式，由门店管理的重资产业务向平台运营轻资产业务转型，快速整合系统内资源；干洗业务业绩稳健，到家干洗条块结合业务持续铺开；安保业务逐步开展战略合作，推动市场项目落地。
（4）数字化能力提升点亮科技成色。公司持续落地数字化和科技创新价值，提升“智慧化管理、人性化运营、高效化服务”能力。一是推行随手拍、品质安全巡视、应收账款管理等6大工具，落实线上交叉检查和督导品质安全，提升项目客户体验与运营效率；二是上线能源管理平台，支持能耗数据分项分析和配额管理，利用信息化系统辅助应收账款催缴；三是升级招小播、招小充、招小柜等业务助手，上线招商易采、余房网增值平台，助力公司创新增值业务发展模式；四是打磨全场景工作协同平台，升级一业态一模板系统、积余智脑数据监测与预警能力，做好关键人才与业务的监测分析；五是推广停车场无人值守、人行无人值守、清洁机器替岗、巡检机器替岗、智慧节能照明等科技举措，进一步提升人均质效。报告期内，公司积余随行全场景产业协同平台项目荣获“国务院国资委首届国企数字场景创新专业赛一等奖”。
（5）精益管理推动高质量发展。公司持续提升精益化水平，以更集约的资源和更高效的运营，力求实现价值最大化。全面优化提升服务标准覆盖面与精细程度，打造“金玺”高端物业服务品牌；严格服务品质控制，抓实共性问题解决，落实弹性排班，提高服务效率和质量；深化一业态一模板品质管控，持续细化通用经营基准，增进项目价值创造；应用随手拍和全员品质系统，压实基层服务质量；数字化运营赋能降本增效，督导停车场无人值守“应改尽改”、持续“夯实+探索”智慧人行改造、深挖清洁机器替岗改造空间、试点探索“智能巡检”、挖掘停车场节能智慧照明改造等措施多管齐下；落实供应商质量监管，提高物资、服务和专业类集中采购集合度，促进降本增效；组织、干部六能两手抓，推动组织进一步优化整合、中后台人员精简高效，并培育经营性干部，人效指标持续向好。
（6）品牌影响力和美誉度全面提升。公司聚焦影响力建设，参与《中国物业管理》杂志品牌共建计划，聚焦公司高质量发展，并在多个关键媒体发声，讲好积余故事；精彩亮相招商蛇口深圳区域品牌发布会，参与“美好生活圈共建计划”，助力其品牌推广；开展“点亮积余美好生活”活动与“绿萝行动”，传递绿色生活理念，让积余品牌深植社区；在克而瑞2023中国物业服务企业综合实力研究成果中，招商积余行业地位稳步提升，获得“中国物业服务企业综合实力TOP3”、“中国智慧物业服务领先企业”等荣誉。
（1）商业运营方面，截至2023年6月末，公司旗下招商商管在管商业项目61个（含筹备项目），管理面积346万㎡，其中管理公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目53个，第三方品牌输出项目5个。2023年上半年，在管商业项目各项营销推广工作积极推进，组织全国联动活动“粽情花海六月狂欢—招商商管年中庆”，端午假期三天实现销售额1.25亿元，总客流239万人次，比上年同期均提升70%以上。持续发力线万人次。发布线余篇，有效提升线上流量。会员人数持续提升，截至6月底已突破600万，半年新增超百万，会员消费占比超过32%，比去年底提升4个百分点。招商商管坚持以更高标准，为美好生活赋能招商力量，凭借优秀的管理能力和出色的市场表现荣获“中国商业地产运营十强TOP7”、“再跃升中国商业地产百强企业TOP11”等多项奖项。
（2）持有物业出租及经营业务方面，公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.86万㎡，2023年6月末总体出租率为97%。公司通过改善物业租赁硬件条件，持续提升服务品质，稳定现有租赁客户资源同时实现资产保值。
报告期内，市场利率处于下行期间，公司在保证日常经营资金需求前提下，积极推进存量置换及债务规模压降工作，实现资金成本持续降低及债务规模有序压减的资金管理目标。目前公司授信额度储备充足，未来将根据公司战略规划及经营业务需要合理安排融资类型，稳定债务结构，不断提升公司对资金风险的管控能力。
根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押担保，担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起，至银行为购房人办妥正式产权证，并移交行保管之日止（或与各银行约定的其他担保期限）。
截至2023年6月30日，公司为商品房承购人提供抵押担保的未还余额为8,501,784.60元。二、核心竞争力分析
公司作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，并在机构类物业领域占据领先地位。
招商蛇口为公司控股股东，招商局集团为公司实际控制人。母公司土地储备及开发业务规模的不断增长，将为公司提供稳健的项目资源；同时，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，通过深化与招商局集团相关业务的协同，将为公司业务开拓提供新的增量空间。
多年的市场化发展，公司市场化物业管理业务处于行业领先水平；公司拥有专业的市场化拓展、运营、管理团队，并且已建立了较为成熟的市场化激励机制。
公司积极传承“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”，努力创建“向善、向上”企业文化内核，凝聚了一批忠诚的核心员工，以客为尊，秉持坦诚、诚信和共赢等经营理念为客户创造更多的价值。公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力，在机构类物业管理方面品牌优势明显。
公司拥有招商物业、中航物业两个全资物业管理公司，物业管理业务稳健发展，管理规模持续扩大。截至2023年6月末，公司物业管理项目合计为2,011个，管理面积3.30亿㎡。
公司物业管理业务在管项目类型丰富，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。非住宅类项目包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间及其他业态。业务覆盖面广，服务品质优秀。
公司拥有统一、实用的通用型标准体系、品质管控体系及细分业态特色服务体系，为客户提供人性化、有温度的高品质服务。持续聚焦市场和客户多元化需求，整合公司专业服务能力及外部供应商，提供综合一体化服务解决方案。
公司在融合原智慧物业π平台和招商通等多个产品线的基础上，形成了新的数字化产品“招商π”，贯穿整个物业管理价值链，辅以到家汇商城、医辅、高校、城市服务等特色数字化产品，构建了完整的智慧社区生态圈运营体系，拥有良好的数字化支撑体系。
公司物业管理业务经过多年的发展，聚集了覆盖不动产全生命周期各环节的专业人才队伍。同时，随着近年来在跨界业务和创新业务的探索，逐渐形成复合型创新人才的培养机制。
公司在商业运营管理方面拥有一定业务规模，旗下招商商管业务布局在深圳、武汉、成都、大连、厦门、长沙、昆山、上海、珠海、湛江等二十余个城市，具有一定的品牌影响力和精细化运营能力，拥有优质商户资源，与1,400多个优质品牌资源建立了深度合作。招商商管已陆续与招商蛇口持有型商业项目签订委托管理协议，在管商业物业规模不断扩大。三、公司面临的风险和应对措施
地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。整合并购仍是头部物企谋求发展的重要手段，考验物企投后管理能力，整合不力可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。
在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未有成功案例。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
公司战略落地推进过程中，来自集团及母公司招商蛇口资源支持力度，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标达成。
2023年下半年物业行业外部发展环境趋稳，行业分化、业绩回归仍将延续。物业行业竞争格局总体形成，头部、尾部企业规模分化，伴随地产分化形势，母公司经营稳定的物业公司成长确定性更强，头部企业竞争将进一步加剧。物业行业经历2022年的波动，逐步回归到服务本源，发展进入全新周期，从追求“规模为王”转变为追求“高质量发展”，呈现出品质化、市场化、科技化、精细化等发展趋势。
2023年下半年，公司将持续以轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展目标领航，坚持品质与发展两手抓。一是压实品质过程管理，提升服务品质和客户满意度；二是强化住宅市场突破，升级合资合作模式，拓宽营销渠道，推动新业务落地；三是加快推进重点项目收并购，夯实投后管理；四是深耕增值业务核心赛道，深化协同价值，提升盈利能力。公司还将加快经营模式数字化转型，进一步提升项目管理，做好经营监测，加大科技降本增收力度。以解决公司发展痛点为导向，系统运用精益理念、方法和工具，不断优化主价值链核心流程和管理支持流程，持续提升运营效率和发展质量，实现管理精准、组织精干、服务精制，进而实现效益精进，达成企业、员工、股东的共同发展、和谐发展、可持续发展。